• La pandemia provocará una alteración significativa en la forma de gestionar las ciudades.
• Las ciudades con una gobernanza estable, basada en un consenso sobre el desarrollo futuro, saldrán mejor paradas.
• Los gobiernos municipales deben considerar al sector inmobiliario como un socio en la configuración de esta visión.
La pandemia de COVID-19 ha puesto de manifiesto lo vulnerables que son las ciudades ante las crisis externas. Actualmente, se debate intensamente sobre el rumbo futuro que tomarán las ciudades, y algunos incluso especulan con que la urbanización se revertirá. La realidad es que todos seguimos viviendo en una era de urbanización. El desempeño de las ciudades importará aún más que nunca.
En los próximos años, nuestras ciudades seguirán enfrentando alteraciones significativas. Los cambios en las preferencias de estilo de vida y de trabajo, junto con el avance tecnológico, tienen el potencial de transformar radicalmente los patrones de ubicación urbana, y de modificar el uso de nuestras ciudades y edificios. Las presiones para avanzar hacia una economía baja en carbono y construir una sociedad más equitativa se intensificarán, lo que exigirá vías de acción acelerada para crear infraestructura verde, adoptar la economía circular, desarrollar viviendas asequibles y nuevas soluciones de movilidad sostenible.
Algunas ciudades responderán a estos desafíos y lograrán “reconstruir mejor” y aprovechar las oportunidades económicas que surjan en el próximo ciclo de recuperación mucho mejor que otras. La gobernanza urbana, es decir, la forma en que se gestionan, dirigen y administran las ciudades, será lo que distinga a las ciudades exitosas de las menos exitosas al salir de la pandemia.
Los siete principios
En colaboración con The Business of Cities group, JLL ha tratado de explicar por qué la gobernanza urbana se está convirtiendo en un factor diferenciador para las ciudades y el sector inmobiliario. Si los propietarios, ocupantes e inversores inmobiliarios tuvieran una “lista de deseos” para sus socios en el gobierno municipal, ¿qué cosas podríamos encontrar en ella? Nuestro análisis de datos de desempeño urbano y las entrevistas con líderes de ciudades y del sector inmobiliario han permitido identificar siete principios comunes de buena gobernanza:
1. Consenso y continuidad políticos
La inestabilidad política forma parte del ADN de la mayoría de las ciudades. Los ciclos políticos son breves, mientras que los grandes proyectos de infraestructura e inmobiliarios pueden tardar entre 10 y 25 años. Sin embargo, en algunos países, los líderes pueden cambiar, pero las políticas siguen siendo coherentes, porque existe un sólido consenso cívico, un compromiso con las políticas basadas en la evidencia y una disposición a apoyar los motores clave del crecimiento y la sostenibilidad nacionales.
2. Gestión metropolitana
En el ámbito inmobiliario, la escala de oportunidades que ofrece una ciudad como mercado único y completo es esencial. Si la ciudad puede gestionar su crecimiento a una escala cercana a la de “ciudad completa”, puede reunir parcelas de tamaño suficiente para estimular el mercado y crear oportunidades atractivas. Puede definir una visión a largo plazo, desarrollar marcos de planificación coherentes y políticas racionales de uso del suelo. Esto aporta previsibilidad y reduce el riesgo de competencia ineficiente con ubicaciones vecinas, o de obsolescencia de activos durante los periodos de ajuste.
3. Capacidad fiscal
Una señal clave de la capacidad de una ciudad para recuperarse de las crisis y coinvertir en su éxito a largo plazo es su capacidad para asegurar de forma periódica inversión pública que responda a nuevas prioridades de infraestructura, vivienda, resiliencia y calidad de vida. Esto será especialmente importante en un contexto fiscal posterior a la COVID-19. Una mayor agilidad e independencia fiscal aportan certidumbre y capacidad a los gobiernos municipales. Les permite integrar presupuestos de inversión de capital, planificar inversiones a largo plazo y convertirse en socios más competentes para la financiación privada.
4. Instrumentos para optimizar el suelo y la infraestructura
La eficiencia con la que las ciudades utilizan el suelo determina en gran medida los sectores que pueden albergar, su atractivo y su potencial para ser ambientalmente prudentes. Esto es aún más importante a la luz de la COVID-19, ya que las ciudades requieren agilidad para responder con rapidez a los cambios en los requisitos sanitarios, en los patrones de movilidad y en las necesidades empresariales. La demanda de rapidez y flexibilidad en el uso de edificios y terrenos crecerá.
5. Visión y apetito por el futuro
Incluso para una ciudad con amplias facultades formales, impulsar el cambio depende de una ambición compartida sobre lo que quiere llegar a ser, respaldada por empresas, ciudadanos y comunidades. Las aspiraciones para el futuro de una ciudad, especialmente durante y después de periodos de profundo revés, surgen de un propósito común propio de la ciudad. Una visión convincente también moviliza la capacidad del sector inmobiliario para concebir, diseñar y ejecutar el tipo de desarrollo que la ciudad necesita.
6. Preparación comercial y agilidad
La experiencia del sector inmobiliario en los mercados urbanos depende de la agilidad de una ciudad para forjar alianzas, cerrar acuerdos y garantizar que el entorno regulatorio sea transparente, previsible, ágil y receptivo. En algunas ciudades, las empresas y el sector inmobiliario son bienvenidos para proponer oportunidades, compartir riesgos, contribuir a la toma de decisiones y aportar conocimientos sobre las necesidades futuras previstas.
7. Marca y relato
En un mercado global saturado y bajo el escrutinio de una pandemia mundial, la demanda de una ciudad se nutre de su visibilidad y reputación. Una ciudad cuya identidad tiene alcance global y evoca un conjunto poderoso de ideas como lugar para hacer negocios, visitar, estudiar e innovar, es más resistente a las crisis: tiene un magnetismo duradero para el comercio, la inversión y el talento. Proporciona un entorno propicio para que la comunidad inmobiliaria demuestre tanto el valor cívico que puede crear como su contribución a objetivos más amplios.
El sector inmobiliario como socio en la configuración de las ciudades
Las disrupciones a las que se enfrentan actualmente nuestras ciudades, y la naturaleza cada vez más compleja de la transformación urbana, apuntan a que la gobernanza es cada vez más vital para que una ciudad esté “preparada para el futuro” en las próximas décadas. Es crucial que una gobernanza urbana eficaz requerirá una colaboración mucho mayor entre todas las partes interesadas, y la creación de nuevas alianzas entre los gobiernos municipales, las empresas y los propietarios inmobiliarios.
¿Qué está haciendo el Foro Económico Mundial para apoyar el futuro del sector inmobiliario?
Cada vez más, los gobiernos municipales deberán considerar a los promotores, inversores y ocupantes inmobiliarios como socios que pueden ayudar a alcanzar objetivos que, de otro modo, serían difíciles en un mundo posterior a la COVID-19. El sector inmobiliario debe verse como un socio dispuesto a afrontar los desafíos de crear una economía consciente del clima y una sociedad más equitativa; y muchas empresas están deseosas de demostrar su responsabilidad ambiental y social. Las empresas pueden actuar como definidoras de estándares, demostradoras, colaboradoras entusiastas y defensoras de un cambio a largo plazo en los intereses compartidos de una ciudad productiva, sostenible y responsable.
